PROJECT 04

東京水産振興会 
豊海センタービル(プロジェクト概要)

プロジェクト概要

オーナー、テナント両者の納得を引き出す

豊海水産埠頭の産業・地域振興の核

漁港区ゆえに実現した、食品系検査機関が入居するオフィスビル

水産振興事業や水産基地の運営を行う一般財団法人東京水産振興会が東京都中央区の豊海水産埠頭付近に建設したオフィスビルだ。一帯は現在も漁港区の指定が残り、周辺の開発から守られているが、隣接する晴海地区に選手村が計画されるなど2020年の東京五輪を前に発展が期待されている。近隣の土地を所有する東京水産振興会は、豊海水産埠頭の核となり、漁業および周辺地域の発展に資する施設をと、本プロジェクトを計画した。

だが建物を建てても利用できるのは、漁港区の制限がクリアできる施設に限られる。そこで東京水産振興会は食品系検査機関の東京顕微鏡院とテナント契約を結び、入居日も決定した上で、施設づくりを進めることにした。

建物は地上7階建で、7階に東京水産振興会、4~6階に東京顕微鏡院、3階以下にオフィスや食堂、東京水産振興会が運営する展示施設などが入る。課題となったのは床面積の半分近くを占めるメインテナント、東京顕微鏡院への対応だった。東京顕微鏡院には、さまざまな実験や検査の機器を設置する必要があり、ダクトルートの確保や冷凍庫の結露対策など、特殊な仕様が求められた。このようなテナントの入居のためには、あらかじめ本体工事(A工事)の階高を大きく取るなど、かなりの影響が出てくる。また当然のように、テナント側の施工者が行う内装工事(C工事)とA、B工事の連携も必要となる。

そこで山下PMCは、オーナー/テナント両者のCM業務を、オーナーの推薦と両者の合意に基づき行った。複雑で調整事項の多い本プロジェクトの場合、両者を同時にマネジメントせずして予定工期で竣工させるのは困難だったからだ。

重要なのは、責任区分をはっきりさせることだった。まずはじめに、オーナー/テナント両者の資産区分、工事区分や運用区分の設定をした。そして発注の前段階でA、B、C工事の区分を整理し、それぞれの工事の内容を明確化した。

本体工事とテナント工事双方のマネジメントを一社が担うと、中立的なマネジメントが難しくなる。そこで発注者間のトラブルを防ぐため、当社の担当者には対発注者の守秘義務を徹底。発注者双方が満足できるソリューションの提供に務めた。

  • 豊海センタービル 正面外観。
    豊海センタービル 正面外観。
  • 豊海センタービル 外観。
    豊海センタービル 外観。
  • 豊海センタービル エントランスロビー。
    豊海センタービル エントランスロビー。
  • 機械やダクトが並ぶ豊海センタービル屋上。右手に月島の高層ビル群、対岸に浜離宮。
    機械やダクトが並ぶ豊海センタービル屋上。右手に月島の高層ビル群、対岸に浜離宮。
  • 東京顕微鏡院 理化学的試験検査室。天井に局所排気装置が設置されている。
    東京顕微鏡院 理化学的試験検査室。天井に局所排気装置が設置されている。
  • 東京顕微鏡院 理化学的試験検査室。
    東京顕微鏡院 理化学的試験検査室。
  • 東京顕微鏡院の一室。何種類もの特殊ガス配管は詳細なレイアウト検討に基づき、検査の邪魔にならない場所に配されている。
    東京顕微鏡院の一室。何種類もの特殊ガス配管は詳細なレイアウト検討に基づき、
    検査の邪魔にならない場所に配されている。
  • 東京顕微鏡院 理化学的試験検査室の一画。強い振動が起きる遠心分離器の設置スペースは、まわりの床との縁を切って振動が伝わらないよう工夫されている。
    東京顕微鏡院 理化学的試験検査室の一画。強い振動が起きる遠心分離器の設置スペースは、
    まわりの床との縁を切って振動が伝わらないよう工夫されている。
  • 東京顕微鏡院の、分析機器が並ぶ一室。
    東京顕微鏡院の、分析機器が並ぶ一室。

プロジェクト概要

発注者・運営者 一般財団法人 東京水産振興会
B/C工事(テナント) 一般財団法人 東京顕微鏡院
所在地 東京都中央区
建物用途 本社ビル、テナントオフィス、研究所、飲食店舗、物販店舗、クリニック
延床面積 約9,800m2
規模・構造 地上7階、塔屋1階、S造
基本・実施設計者、工事監理者 株式会社竹中工務店東京一級建築士事務所、株式会社イトーキ(顕微鏡院C工事、検査機器関連のみ)
工事施工者 株式会社竹中工務店
CM業務期間 2010年1月~2012年5月
CMr 山下PMC

山下PMC担当者

木下雅幸、松浦裕、多羅尾務、大橋昭英、東優介(C工事発注工事段階)