木下

柱があると検査機能が成り立たないとわかっていたので、そうした条件も含めて発注図書を構築しました。また、通常のビルの場合はオーナー側がA工事（本体工事）、テナント側がC工事（内装・設備工事）の費用を扱い、テナント入居に伴いオーナー側への依頼工事（B工事）をテナント費用負担で行うというように、すっぱりと分かれるものですが、本プロジェクトではA工事に対し、テナントの東京顕微鏡院さんの意向がかなり影響します。そこで発注後に混乱を来すことがないよう、A、B、C工事の工事区分や、オーナーとテナントの資産区分、さらには運営をどう行うかなど、ルールを事前に決めておきました。1ヶ月半で東京顕微鏡院さんのニーズを出してもらい、実験機器レイアウトを行い、区分をオーナーとテナント両者に確認し、調整するというのは非常にタイトなのですが、みなさんにご協力いただいたおかげで何とか対応できました。

オーナー、テナント、CMという立場の異なる三者で、どのように合意形成を進めて行かれたのでしょうか。工夫点を教えてください。

無柱で見通しが効く、東京顕微鏡院の理化学的試験検査室。

松浦

もう1つ気を配ったのが資産区分です。テナントビルですから将来的には、東京顕微鏡院さんがこちらから出て行く可能性はゼロではありません。出られた後にも他のテナントさんに貸せる状態にしておく必要があります。本体工事に振り分けるべきものと、東京顕微鏡院さんが負担されるものを明確に区分し、かつ物理的に後から切り離せるようにすることが重要でした。

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  A、B、C工事の工事区分。各工事区分ごとの資産、工事、運用の区分を明確化することで、利益相反する複数の発注者のプロジェクトをトラブルなくマネジメントした。

検査施設の複雑な仕様を、オフィスビルのテナントという枠組みの中で実現するために、どんなやりとりがあったのでしょうか。

塩見

技術面での相談に乗っていただけたのも、ありがたかったですね。冷凍冷蔵庫前の結露の問題についてはずいぶん相談に乗っていただき、ほぼ完璧な形でまとめていただきました。ダクトやガスの配管なども、かなり無理を聞いてもらって、床下を這わせたり、きれいにおさめてもらいました。

松浦

複雑な設備系統を破綻なくおさめることはもちろんですが、東京顕微鏡院さんに属する貸室の中でメンテナンスまでできるように、使い勝手の部分にも踏み込んでゼネコンと一緒に考えていきました。設計段階、施工段階を通じて、関係者で知恵を出しあって、よい建物になったと思います。

木下

今回はA、B、C工事を同時に発注したのですが、最も懸念したのは、A工事は妥当でもB、C工事は高額というパターンに陥ることでした。ゼネコンを決める権利はオーナーさん側にしかないので、本体工事だけが安くてテナントの内装工事は高額という業者を選定する可能性がありました。それではプロジェクトが上手くいかない可能性があるので、A、B、C工事すべて最安値という形でまとめられるように苦心しました。

髙橋

両者が納得できる形にまとめるのは、非常に難しかったのではないでしょうか。やり遂げられたことは、すばらしいと思います。

木下

今回は、われわれが誠実に対応すればオーナー側とテナント側のCM業務を両立できると自信を持つことができました。私どもの糧になったという意味でも、よいプロジェクトになりました。本当に、どうもありがとうございました。