社長

私たちの想いを汲み取り、設計に反映してくれました。でも大きな問題が……。出てきた見積もりが、予算を大幅に超え、開業予定にも間に合わないという緊急事態でした。

予算と見積もりの乖離は約1.5倍でした。

• 別館 帰郷邸の食事処。

社長

問題は、見積もりが正しいのか、何を削ればいくらになるのか、そうした判断基準を私たち旅館経営者はもっていませんでした。造成工事も始まり、先の見えないまま開業の延期もできません。専門家の目が必要と考え、山下PMCさんに協力を求めました。

山下PMCは、ホテル・旅館の建築・改修で経験を積んだマネジャーを中心にプロジェクトチームを組みました。

東

まず状況の整理から始めました。すでに“想い（コンセプト）”をイメージ化した“絵（設計）”があるわけですが、その絵の構成要素のどれがいくらかなのか？詳しく検証。その積算としての見積もりを検証しつつ、外せないものの優先順位と予算に合わせるための判断要件を整理しました。

社長

とても参考になったのは、施設・設備のひとつひとつに長期的な視点でのコストやリスクの説明をしてもらえたことです。施設や設備への投資は、そのときかぎりの思い切りでやってしまいがちですが、実はランニングコストがボディーブローのように長いスパンで効いてきます。すぐに陳腐化し飽きのくるものや、将来のお荷物になるような設備への投資は不要。30年後もつくってよかったと思われるような八幡屋にしたい。山下PMCさんの整理・提案により、そもそもの“想い”に立ち返ったコンセプトの明確化もでき、必要な投資とは何かが見えてきました。お客さまに提供する価値を第一に考えれば、温泉を楽しむための「風呂」に関して削れる部分はありません。

東

高いものを安く買うことはできません。その判断をストーリー化し、何を必要とするのか、適正なコストはいくらなのか、施工者の競争環境を醸成することで調達力が活かせる部分はないか。目標を決め、段階ごとの判断をロードマップとして見える化することで、納得できる投資判断が可能な状況をつくっていきました。

• 敷地内の稲荷神社。里山の自然や文化が旅館の新たな価値となった。

プレイヤーの多い現場を調整し、判断しやすくする

佐藤

今回の案件の特徴は、施工に関わる関係者の多さです。その複雑さも判断を難しくさせている要因のひとつでした。帰郷邸は屋内外に造園をいかに取り入れるかがポイント。
計画通り工事を進めたい施工者とイメージを重視する造園家とが互いに慎重な間合いをとってしまうと工事は進みません。また、微調整のために協議を繰り返していては工期が間に合いません。そこで、私たちが各担当者の専門的な要望・課題を整理し、選択肢を提供するようにしました。

社長

これは分かりやすく、大変助かりました。これまでにも客室を改装した際に、施工担当者とのコミュニケーション不足を感じていましたが、「どうなっていますか？」とは聞きづらく、十分にできていませんでした。今回、山下PMCさんが間に入ることによって、「？」は、会議の場で明確な課題として提起されました。
さらに、現場の意見や提案を精査したかたちで判断を求められました。“お膳立て”してくれたことで、一手一手、どこにボールがあるのかが明確になりましたし、現場にもこちらのイメージを伝えやすくなりました。

佐藤

全体の風通しが良くなった分、予算調整でがまんしていただいたこともあり、見直しの要望も追加していただきました。

社長

理解し、納得できたものへの必要な投資ならいい、というのが私の考えです。そういう経営判断が可能な環境を整えてくれたことにも、今回のCMの効果を実感しています。

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