はじめに

いわゆる耐震改修促進法が改正され、要緊急安全確認大規模建築物の耐震診断結果の報告期限が本年12月末に迫るなど、多くの設計者や施工者、あるいは耐震診断などを専門とする調査会社が、診断業務とそれに基づく報告書の作成に追われているものと思われる。

私たちは、診断結果が悪ければ、当然耐震改修を実施するものと考えがちであるが、クライアントからみればそれほど単純なものではなく、実は多くの悩みを抱えている。もちろん、私たちも悩みがあることは理解できるが、彼らが実際に耐震改修工事の実施を判断するときに何を考えているか、明確につかみかね、プロジェクトが思うように進まないという状況を少なからず経験しているのではないだろうか？

本コラムでは、クライアントのパートナーであるコンストラクションマネジャーの立場から、彼らの判断基準について整理し、これにより設計者や施工者の効率的効果的な耐震改修業務の推進に貢献したい。

COST—PROFIT—SAFETY

よくある状況とその判断基準―不動産鑑定評価の考え方で理解する

建物の資産価値を計るうえで、最も普遍的な概念といえる不動産鑑定評価の考え方をベースに、耐震改修工事がどのように評価、つまり資産価値に反映されるか理解し、まずは多くのクライアントと同じ経済的な目線から改修工事の判断基準を捉えたい。

鑑定評価には三つの方式（表1）がある。このうち、取引事例比較法以外の鑑定評価手法の考え方を用いて、実務上起こり得る状況を例に整理する。

［表１］ 鑑定方式の三つの方法

例1：告示184号（構造耐震指標Is値＞構造耐震標準指標Iso）を確保する耐震改修とした場合

原価法の考え方に立てば、再調達原価が上昇、つまり同じ仕様の建物を再度つくろうとした場合のコストが上昇する。これはすなわち評価額が高まることを意味する。また、収益還元法では、賃貸面積や執務環境などがいたずらに損なわれないことを前提とすれば、利回り・割引率（註3）が低下し、この場合でも評価額、つまり資産価値は向上する。したがって、クライアントの判断基準は、安全性を固定（多くの場合Is＝Iso）したうえで、コストと利益の2軸、この重み付けに収斂される。

例2：工事を数年に分けて実施する場合

近い将来、客観的に耐震改修工事が完成することが明らかであれば、工事を完了したものとする条件付きで、例1と同じ評価と判断基準が適用される。一方、途中で工事が中断される、あるいは工事完了が確約されなければ、その実情において以下に示す例3と同様に判断され、その評価額は十分には高まらない（註4）。このような中断リスクが考えられるプロジェクトでの重み付けは、安全（段階的に進めたどの場合でも、偏心率が高まらない）、コスト（再開した際に不必要な費用が発生しない）となり、次の段階へ一歩ずつでも進める決断を促せる、フレキシビリティのある計画を提案し続けることが重要となる。

例3：Is値＜Isoの場合

Is値をIso未満でよしとする基準は残念ながら見当たらない。緩和基準がない以上、根拠なくクライテリアを下げた改修を提案するのはプロとして難しい。一方で、基準を満足できない事例は少なくなく、その理由の多くは利益を損なう（期待する機能を果たさなくなる、あるいは損なう）、コストが膨大、この二つに集約できる。Iso未満でも耐震改修工事を行えば、例1からも想定できるように、少なからず評価額は向上する。しかし、改修後も現行の耐震基準以下である事実に変わりはなく、評価額はIs値などの上昇分に比例しては上がらない。この場合の、クライアントの投資判断は難しく、私たちは実務的に有効な判断基準の提案を期待される。この一つの考え方を以下に示す。

改修費用＋大地震時補修費用の最小値

平成18年国土交通省告示184号には、大地震を受けた際に、Is値の大きさによってどのような被害を受けるかが、明確に記載されている（表2）。当然、大きな被害を回避するために、極力Is値を向上させたいが、さまざまな理由からIs値を0.1向上させるのにかかる費用は一定ではない。一方、仮に被災した場合にその補修コストがいくらかかるか、そのコストはエンジニアリングレポートなどで一般的になってきたPML（註5）と再調達価格から算出できる、とするならば、設定する【Is値ごとの改修費用＋PML×再調達価格】の概算値を算出していくと、その最小値となるIs 値が浮かび上がる（図3）。算定する会社の独自の判断が入るPMLそのものの普遍性など、そこに考えるべきことは多くあるが、クライアントからすればコストという定量的な基準で判断できる合理的な方法であり、有益な判断基準としてその利用価値は高い。なお、いつ来るかわからないリスクを示すPMLをそのまま採用するか、あるいは割り引いて足し合わせるか、さらには事業継続性をどのように担保するかなど、これはまさにクライアントとともにつくり上げるべき重み付け（図3 係数a）となり、以下に示す用途やプロジェクト、あるいはクライアントの特殊性、事情を考慮して決定することが望まれる。

用途別にクライアントの判断基準を知る

ここまで、クライアイントの判断基準としてのコスト・利益・安全性の3要素と、そのバランスという判断基準について示したが、いうなればこれらはあくまで必要条件であり、これだけで投資のトリガーが引かれるわけではない。投資の際の最後のトリガーとなる十分条件は何か、代表的な用途別に整理し、深掘りしてみる。

ホテル

昨年から今年にかけてインバウンド、つまり訪日外国人は増加し、首都圏に限らず、地方都市も観光客が増加、ホテル業界は活況を呈している。一方で、一部を除く多くのホテルは、資金力が潤沢とはいえない状況にある。このようなホテルにとって、耐震改修促進法に基づく調査とその報告は、死活問題となっている。つまり、耐震診断の結果が公表され、仮に旅行代理店やネット予約サイトが自らの社会的責任として、安全性の担保されたホテルを積極的に推奨するという方針になれば、基準を満たせないホテルは宿泊客が激減し、生き残りが難しくなる。なによりこの厳しい環境を理解したうえで接すること、さらに安全性を担保したうえで、利益、つまり可能な限り客室の良好な環境と稼働を守る計画を提示することが、投資のためのトリガー、十分条件となる。

マンション

手続き上は、いわゆる区分所有法に基づいた決議が必要になるが、平成25年11月施行された耐震改修促進法では耐震改修や再築が容易にできるよう、その決議要件が特別決議から普通決議に緩和され、後述する補助金制度などとともに耐震改修工事を進めていく基盤は固められている。一方、そこには所有者と同じ数の生活がある。つまり家庭ごとの事情によっても異なる個の利益と、集団の利益、このベクトルをどのように揃え、合意形成を育んでいくか、これこそが十分条件であり、わかりやすい説明、ホスピタリティある日々の対応によって導かれる。

オフィス

オフィスは、会社の事業継続のベースであり、その担保はあらゆる会社にとってきわめて重要である。この事業継続のために、特に工事中の執務スペースの確保、移転先や契約の支援など、ソフト的な支援によりクライアントが計画を進めることができる状況を創出すること、さらに下記の工場と同じく機会損失益を加えて議論を深めること、これら二つが十分条件となる。

工場―改修費用＋大地震時補修費用＋機会損失益の最小値

工場の被災は、会社の利益を直接的に損なう。前述の、改修費用＋PML×再調達価格という考え方に、機会損失益というパラメータを加えて判断する必要がある。これで初めて、クライアントの正しい判断を導く基盤が整えられる。なお、製薬会社など安定的に製品を届けることが社会的使命であるクライアントにとっては、事業継続性こそが最も重要な判断基準であり、この場合Is値をより高める選択肢をも加えて資料提供することが重要となる。なお、機会損失益をどこまで勘案するかは、いうまでもなくその会社の置かれている経営や競争環境により大きく異なり、この場合も十分な協議が重要となる。

補助金

国民の安全な生活基盤を構築するという国にとって最も重要な責務を果たすべく、国土交通省は耐震改修促進法の改正に加え、補助金制度を充実し、耐震改修工事を積極的に支援している。クライアントにとって、これら補助金の活用はきわめて有効な手段であり、私たちは補助金取得の支援が絶対的に求められているものと考えたい。活用できる補助金を理解し（表3、図4）、その作業量と手続きをしっかりと工程などに反映し、クライアントの期待に応えられたい。

おわりに

判断基準にはコストや安全性、利益の3要素のバランスからなる必要条件と、クライアントの置かれている社会的・経済的条件や、投資のための環境づくりなどのソフト的要素という十分条件がある。そして、これら二つが揃ったときに初めてプロジェクトは動き出す。これらを理解のうえ、設計者、施工者としてクライアントをしっかりと支援されたい。

＊この記事は『建築技術』2015年10月号に掲載されたものです。

文：木下 雅幸（山下PMC 取締役常務執行役員）

・記載されている内容は、掲載当時の情報です。予告なく変更する場合もございますので、あらかじめご了承ください。
・記載されている会社名、商品名は、各社の商標、または登録商標です。なお、本文中では™、®マークは基本的に明記していません。